Una operación inmobiliaria mal cerrada por desconocimiento fiscal puede costar miles de euros. No reemplaza al asesor fiscal, pero antes de firmar conviene entender los conceptos básicos. Javier Jorge Larraza García recopila aquí los impuestos esenciales que afectan a comprador y vendedor en España. Información orientativa: cada operación tiene matices y siempre conviene consultar al fiscalista.
Si compra (vivienda usada)
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Cuando compra una vivienda de segunda mano, paga ITP a la Comunidad Autónoma. Los tipos varían:
- Comunidad de Madrid: 6%
- Cataluña: 10% general (mayor para tramos altos)
- Comunidad Valenciana: 10% general
- Castilla-La Mancha: 9%
Sobre una vivienda de 600.000 €, eso significa entre 36.000 € (Madrid) y 60.000 € (Barcelona o Valencia). Una diferencia muy relevante que conviene tener clara antes de cerrar la operación.
Si compra (vivienda nueva, primera transmisión)
IVA
Vivienda nueva paga IVA al 10% (vivienda habitual) en lugar de ITP.
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Junto al IVA, en obra nueva se paga AJD, normalmente entre 0,5% y 1,5% según comunidad autónoma. En Madrid es del 0,75%; en Cataluña 1,5%.
Otros costes del comprador
- Notaría: entre 600 € y 1.200 € en operaciones residenciales medias.
- Registro de la propiedad: entre 400 € y 800 €.
- Gestoría: entre 300 € y 500 € si se contrata.
- Tasación bancaria: 250 € - 400 € si hay hipoteca.
Como regla práctica, Javier Jorge Larraza García recomienda al comprador prever entre un 10% y un 12% adicional al precio de compra para cubrir todos los costes asociados.
Si vende
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo paga el vendedor al ayuntamiento. Su cálculo depende del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde la última transmisión. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y los cambios normativos posteriores, el cálculo puede hacerse por dos métodos y conviene aplicar el más favorable.
Ganancia patrimonial en IRPF
La diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición (más mejoras documentadas) tributa en IRPF. Tipos vigentes en escala: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 € a 50.000 €, 23% de 50.000 € a 200.000 €, 27% de 200.000 € a 300.000 €, 28% por encima.
Existen exenciones importantes: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años en venta de vivienda habitual, etc. Aquí es donde el asesoramiento fiscal especializado puede generar ahorros significativos.
Otros costes del vendedor
- Certificado energético: 80 € - 200 €.
- Cancelación registral de hipoteca (si aplica): 600 € - 1.000 €.
- Honorarios de mediación: según mandato.
Tres recomendaciones de Javier Jorge Larraza García
- Pida números antes de firmar arras. El asesor fiscal puede en una hora calcular el coste total de la operación y la ganancia patrimonial estimada. Saber esto antes evita sorpresas.
- Conserve documentación de mejoras. Las facturas de reformas pasadas reducen la ganancia patrimonial al venderse en el futuro. Guárdelas siempre.
- Consulte si hay deducciones aplicables. Reinversión en vivienda habitual, mayores de 65, exenciones autonómicas: hay vías legales de optimización que muchos contribuyentes desconocen.
Conclusión
La fiscalidad inmobiliaria no es opcional ni secundaria. Conviene entrar en cada operación con los números claros y un fiscalista de confianza. En Nedi Consultores trabajamos con asesores externos que coordinamos con el cliente cuando hace falta. Si está estudiando una operación de compra o venta, Javier Jorge Larraza García puede orientarle sobre los costes fiscales esperables antes de avanzar.
