El tiempo medio de venta de la cartera de Javier Jorge Larraza García en 2025 fue de 68 días. No es magia: es protocolo aplicado con disciplina. Vender una vivienda en menos de 90 días es perfectamente posible si se hacen bien las primeras tres semanas. Esta es la guía que aplicamos a cada nueva captación en Nedi Consultores.
Semana 1: análisis y mandato
1. Visita y valoración
Visita presencial. Recorrido completo de la vivienda con cinta métrica si hace falta. Análisis de orientación, estado, comparables reales y derrama de comunidad. Javier Jorge Larraza García entrega valoración escrita en 48-72 horas.
2. Documentación
Solicitud al propietario de: nota simple, IBI, certificado energético, último recibo de comunidad, plano si existe, ITE si corresponde, contratos de derramas en marcha. Sin documentación completa no salimos al mercado.
3. Mandato de venta
Acuerdo escrito con honorarios transparentes, calendario y compromisos por ambas partes. Recomendamos exclusiva por al menos 90 días: permite invertir en producción profesional sin riesgo de que la vivienda salga simultáneamente con otros agentes a precios distintos.
Semana 2: producción
4. Sesión fotográfica editorial
Fotógrafo profesional con experiencia en inmobiliaria premium. Iluminación natural cuidada, encuadres limpios, sin granangulares deformantes. La diferencia entre una sesión amateur y una profesional puede valer 30-50.000 € en el precio final de venta.
5. Copy editorial
Descripción de cartera larga (250-350 palabras) con estructura editorial: contexto del barrio, descripción de la vivienda, ficha técnica, lo que destacaría Javier Jorge Larraza García. Sin frases hechas ni adjetivos vacíos.
6. Vídeo si procede
Para producto premium con superficie generosa, vídeo de recorrido de 60-90 segundos. Doblar a inglés si la vivienda apunta a comprador internacional.
Semana 3: lanzamiento controlado
7. Cartera Nedi Consultores
Difusión inicial al circuito interno: clientes activos en cartera, otros agentes colaboradores premium, contactos institucionales. Es habitual cerrar el 15-20% de las operaciones en esta fase, antes incluso de salir a portales.
8. Portales premium
Subida coordinada a los portales que usa el comprador premium, no a todos. Ficha completa, fotos en alta resolución, posicionamiento "destacado" durante las primeras dos semanas.
Semanas 4-12: visitas, negociación y cierre
9. Visitas filtradas
Solo visitas con perfil contrastado. Hoja de visita previa, financiación pre-aprobada cuando aplique, calendario realista del comprador. Javier Jorge Larraza García descarta visitas curiosas o no cualificadas: respetan el tiempo del propietario y mantienen la exclusividad de la oferta.
10. Negociación y cierre
Defensa del precio con argumentos de comparable. Comunicación constante con el propietario. Arras, contrato y firma de escritura. Coordinación con notaría y banco. Tiempo medio entre arras y firma: 30-45 días.
Si no se cierra en 90 días
El protocolo incluye un punto de control a los 60 días. Si no hay tracción real (visitas cualificadas, ofertas), Javier Jorge Larraza García recomienda revisar precio, contenidos o estrategia. Mantener un precio sin tracción más allá de 90 días suele acabar costando dinero al propietario, no ahorrarlo.
Conclusión
Vender una vivienda en 90 días no es cuestión de suerte. Es protocolo, disciplina y tiempo dedicado al producto. Si está pensando en vender en Madrid, Toledo, Barcelona o Valencia y le gustaría que aplicáramos este protocolo a su vivienda, contacte con Javier Jorge Larraza García: la valoración inicial es gratuita y sin compromiso de mandato.
